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注意,2020年下半年,新一轮楼市调控卷土重来!

发布更新时间:2020/7/4 9:27:46 浏览次数: 文章来源:国民经略 手机阅览本文

  文|凯风

  大热必有调控,这条楼市铁律再次应验。

  2020年上半年刚刚结束,新一轮楼市调控就轰然而至。从二线的杭州、东莞,到三四线蠢蠢欲动的环京,再到刚成为自贸港的海南,无一例外。

  楼市调控卷土重来,释放了什么信号?

  01

  杭州打响了第一枪。

  近日,杭州出台新政,限售、限购、限摇齐上阵,剑指“万人摇号”:

  1、限售:人才优先摇号购房的,限售5年;

  2、限购:“无房家庭”摇号认定门槛提高,必须缴纳一年社保或个税;

  3、限摇:一户购房家庭同时只能参与一个项目的摇号。

  杭州市相关部门表示,此次发文旨在贯彻落实“房住不炒”精神,支持自住需求,抑制投机炒房,促进杭州市房地产市场平稳健康发展。

  杭州楼市在2020年备受瞩目:

  一方面,杭州连续三年卫冕“卖地之王”。根据《全国卖地收入排行》一文,2020年上半年杭州卖地超过1700亿,5年卖地超万亿,远超北上广深,土地财政依赖度高达140%,位居一众城市最前列。

  

  另一方面,杭州“万人摇号抢房”一浪更甚一浪。

  今年上半年,杭州出现6万人抢900多套房的极端案例,一次就冻结资金超过400亿元。据统计,自2018年4月杭州实施摇号买房以来,已经诞生过27次“万人摇号”的现象,最低中签率只有0.766%。

  这背后的原因众所周知,新房限价,价格远低于周边二手房,这其间存在的价差,为无风险炒房套利提供了无数的想象空间。

  遏制套利冲动、抑制“打新”需求,无疑就成了重中之重。

  值得注意的是,今年以来,出现“万人摇号”现象的不只是杭州一地,还有深圳、成都、南京等地。(参阅《二手房压顶!这些城市正在加速“抛售”》)

  这些城市都有一个共同点:都是限价摇号城市,新房二手房存在明显价差,二手房走势远远不及新房。

  

  相反,在不存在限价摇号的城市,市场相对稳定,没有套利因素的刺激,楼市则循着基本面而行,不易陷入大涨大跌的困境。

  02

  近期楼市大热的东莞,同样祭出了新的楼市调控手段。

  7月2日,东莞出台楼市新规,剑指捂盘惜售:

  1、限价:同地区(镇街或园区)新房申报房价,3个月涨幅不得超10%。

  2、打击捂盘惜售:取得预售证后,10日内公开全部销售房源,明码标价对外销售。

  3、严打炒房:商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。

  东莞这一轮调控升级,在预料之中。

  2020年上半年,东莞楼市一改过去横盘走势,新房二手房价格齐升,房价涨幅甚至超过隔壁的深圳,位居全国之冠。

  东莞房价走热,一方面来自深圳的溢出效应。作为深圳都市圈的一员,东莞承接了深圳转移的大量高科技产业,也承接了来自深圳大量的住房需求。

  华为终端总部落地东莞松山湖就是典型案例。目前,松山湖二手房均价已经突破3万,部分楼盘迈进5万+时代,直追广州。

  另一方面,东莞本身楼市调控不严,近期又多次进行了松绑。去年以来,东莞先后降低了二手房个税、提高公积金贷款额度,且二手房一直未纳入限购,新房门槛仅为半年社保。

  此外,东莞中心区域土地供求失衡,且部分小区存在业主“操盘”涨价现象,这为楼市炒作添油加火。

  这种背景下,东莞加码楼市调控再正常不过。面对目前的炒作态势,调控仍有进一步升级的可能。

  03

  与二线城市不同,三四线城市则频频陷入朝令夕改的境地。

  7月1日有消息传出,河北省张家口市怀来县的楼市调控政策出现松动,住房限购政策已经废除,被视为“环京松绑第一枪”。

  然而未过24小时,当地住建部门工作人员于7月1日当晚回应称,解除限购不属实,将继续执行。

  楼市再现“一日游”。

  今年以来,河南驻马店、陕西宝鸡、广西柳州、江苏淮安、安徽无为、广州、青岛、济南等10多个城市的松绑,遭遇了“朝令夕改”的尴尬,楼市松绑存活都没超过一个星期。

  怀来虽然名不见经传,却是名副其实的“环京城市”,且有2022年冬奥会概念的加持。怀来与北京市延庆区、昌平区、门头沟区接壤,城区距北京二环德胜门仅有100公里。

  所以,怀来的一举一动,关乎的不只是自己,更涉及北京及环京楼市,因而疏忽不得。

  要知道,北京及环京楼市调控之严,位居全国之冠。

  在最严调控之下,北京房价迄今仍未回到2017年的高位,而环京楼市自2017年腰斩之后一直都未回到当初的高度,环京楼市直接被调控按住。

  显然,北京及环京楼市的走势再一次说明,楼市调控并非无用,关键在于楼市调控能否打中投机炒作的七寸。

  04

  海南,则是另一个典型。

  这两年,中国出台了无数个重大国家战略,从大湾区、长三角到长江经济带、黄河经济带,但若论规格最高、力度最大、被寄予的厚望最高的,当属海南自贸港。这在《中国最大自贸港来了》一文有详细论述。

  海南向来就有楼市炒作的基因。每一次政策利好的出现,都会带动楼市投机的蠢蠢欲动,这次也不例外。

  不同的是,这一次海南调控楼市的决心前所未有之大。就在自贸港文件出台次日,海南有关领导就明确表示:

  海南不能成为房地产的加工厂。

  决心如此之大,背后有历史教训的惨重记忆。早在1990年代,海南在建省和成立经济特区的政策刺激之下,房价曾经一飞冲天,高峰时期,海口三亚的房价比肩北上广深,房企扎堆之下,平均每300人就有一家房地产公司。

  

  这种格局显然难以长期维持。

  1993年开始,海南房地产泡沫破裂,这些企业在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。部分烂尾楼长期得不到盘活,一度变为养猪场。

  “天涯海角烂尾楼”的记忆并不遥远,海南显然不想重蹈覆辙。

  05

  2020年,是极其重要却又与众不同的一年。

  这一年,无论是国际形势还是内部经济形势,都与往年截然不同。同样,无论是楼市所处的阶段还是高房价的社会影响,都与10年前和5年前存在天壤之别。

  这种基本面的不同,决定了楼市不会重演2008年和2015年的历史。

  过去两次的大水漫灌和调控裸奔,曾经带动房价的一飞冲天。然而,这一次政策变得更加坚定,至少有三点和过去两次有着明显区别。

  其一,虽然M2(货币总量)再次创下历史新高,但楼市早已提前被筑上高堤。

  潮水虽然千方百计奔向楼市,但遭遇了政策一而再再而三的围追堵截,政策“N日游”就是再典型不过的案例。

  更具代表性的是降息。在新的LPR模式下,实体利率与楼市利率被区分开来。

  从去年至今,实体利率(1年期LPR)累计降息4次(累计40个基点),而楼市利率(5年期LPR)仅降息2次(累计20个基点),这正是定向调控的体现。

  

  其二,虽然地方在财政压力之下蠢蠢欲动,不断试探调控底线,但中央对于楼市的态度可谓异常坚定。

  在几次中央会议里,“房住不炒”屡屡被提及。而作为金融主管部门的央行和银保监会,更是将“房不刺激”和“遏制房地产金融化泡沫化”挂在口头。

  这就涉及央地博弈。地方为了财政和经济增长,总是寄望于刺激楼市。而中央更在乎全局,稳就业、保民生远比刺激地产更重要,而金融风险同样需要防范,因此楼市必然不能再如脱缰野马一般飞驰。

  其三,这一次最明确的定调当属“稳楼市”,而过去几次则明确提及“稳定住房消费”和“促进房地产市场健康发展”。

  2008年自不用说,且不说“4万亿”大投资的为例,为应对金融危机,短短半年时间,利率就从7.74%下降到5.94%,累计降息180个基点。

  当时的政策名为“促进房地产健康发展”,“促进”二字,凸显了极其清晰的刺激信号。

  2015年也是如此。当时,楼市主打的是“去库存”,而一年内连续5次降准、5次降息,累计降息125个基点,除了北上广深之外的城市全部取消限购,政策松绑力度之大,相当罕见。

  与之对比,2020年以来,5年期LPR仅仅降息了20个基点。

  

  这些定调的不同,决定了楼市到底是刺激模式还是维稳模式。刺激模式,自然默许上涨;维稳模式,重点在于防范下跌。

  虽说2020年经济形势面临的不确定性更甚于以往,但房地产不会被轻易启用,但也不会被随意放弃,最后的武器自然要到迫不得已的关键时刻才会启用。

  所以,还是那句话,没有政策的全面转向,尤其是没有限购、限贷、降息等核心政策的松动,楼市就难以形成全国性的普涨。

  就未来而言,分化是大势所趋。只有一个提醒:守住长三角、珠三角以及强省会的核心资产,远离收缩型城市。

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