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1.5亿套房“抛荒”,房价却还在上涨?老干部给出降房价“妙计”

发布更新时间:2020/7/1 9:15:12 浏览次数: 文章来源:楼市新观 手机阅览本文

  国人为什么热衷于买房?一句话,我们每个人的人生大事基本都和房子有关:学区制度将房产和教育牢牢绑定,要进好学校必须要有学区房;踏入社会,有房才能无后顾之忧,才能全身心投入工作,尤其是刚毕业的年轻人,有房和无房对待工作的态度截然不同;结婚必须要有房子,没房子丈母娘可能不愿嫁女儿;更重要的是,闲钱放在银行会变毛,而且买房是过去二十年大家公认的最佳的保值增值渠道……

  房子越来越重要,几乎融入到我们生活中的各个方面,叠加买房还能“躺着赚钱”,是以过去二十年,房子成为国人最重要也是最信赖的投资渠道之一。“房子被信赖”,简言之一句话就是,过去这些年,房价的涨势和涨幅,越来越得到更多国人的“追捧”和“拥护”。尤其是三年前的这一轮房地产火热行情,更是彻底把“全民炒房”的浪潮推向巅峰。

  国家统计局数据显示,过去20年,中国整体平均房价上涨了近4倍,四大一线城市更是涨了近20倍。毫无疑问,买房确实是“躺赚”的最好路径之一。即使在房住不炒调控重压的今天,我们看到,全国很多城市的房价也是“依然在涨”,虽然幅度有所收窄,但是“涨势”依然没有彻底得到扭转。经济学上讲,物以稀为贵,影响价格的最主要因素是供求关系,难道直到今天,我们国家的房子还是严重缺乏吗?

  一、现实恰恰相反!多方论证,我们早已不缺房!

  1、西南财大两年前的研究结果显示,我国目前的商品房平均空置率大概在20%-22%之间。一线城市可能空置率偏低,12%-15%,但三四线城市空置率高得惊人,或至少在30%。如果按照现有的全国7亿套住房(过去二十年,开发商总计销售了130亿平商品房,如果按照一套房子90平计算,合计是1.44亿套房,按照权威部门“其它所有类别的房产是商品房的4倍”这一说法计算,合计为5.76亿套,总计7.2亿套),再取空置率中位数21%来计算,则我国现有的空置房屋数量,可能达到惊人的1.5亿套。

  2、地产大佬潘石屹曾经“揭穿”过,中国早已不缺房,他给出的理由是,我国的居民拥有住房面积已经高达近40平/人,这早已是发达国家水平。此外,最新数据显示,我们的房地产总市值高达450万亿,这超过了美国、欧盟加上日本三个地方的总和。

  其实,在三年前,潘石屹就曾直言不讳揭露过,中国很多地方不仅不缺房,而且还早就进入了“房子泛滥”的地步。他个人给出的房屋空置率是高达50%。他曾经在一场公开活动中透露,“我知道北京有人买100套房,自己只住一套”,如果按照他这个说法,即使是一线城市北京,房屋的真实空置率可能也是十分惊人的。在潘石屹之后,原我爱我家副总裁胡景晖也透露,北京6环内空置房数量高达90万套。而且此前有媒体报道,北京最大小区天通苑有30栋楼已空置10余年了。

  3、央行的数据也证实了“我们压根不缺房”。4月底,央行发布了《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》报告显示,中国家庭资产以实物资产为主,住房占比近七成;我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,户均拥有住房1.5套,其中有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%。

  透过央行的报告,中国到底缺不缺房的问题这次终于说清了:首先,单就我们城镇居民家庭住房拥有率96%这一数字来看,我们早就不缺房了。而且不得不说,我国的住房拥有率比很多发达国家都高。这源于我们国人对房子的追崇和重视;其次,单单商品房这一方面,我们的户均就达到1.5套,如果把其它类别的房子核算在内,这一结果可能更高,户均2套也不是没可能。这也就很好地解释了,为什么这几年,坊间一直传言,中国拥有的住房总数已经足够至少30亿人居住。

  二、不仅不缺房,我们至少还有1.5亿套房在“抛荒”

  不管是西南财大的科学调查数据,还是地产大佬潘石屹的口述,亦或是央行的调查报告,都显示我们现阶段已经不缺房了。而且透过西南财大的研究数据,我们能反推出来,其实我们现在有至少1.5亿套房子是处于空置状态的。

  这意味着什么?说得直白点,这1.5亿套房,就像农民不愿意种的土地一样,闲置抛荒在那里,日复一日,年复一年,任由杂草丛生,土质贫瘠。大量房屋空置,细究起来,这不仅仅是资源浪费,更是推高房价的“刽子手”之一。因为,大量房屋空置抛荒,使得本来供应足够的市场,新房出现供不应求,一方面国家要拿出更多的土地来拍卖,开发商也要建造更多的房子,继续建新房就造成了资源的二次投入,依目前我们国家对房屋空置不管不问的态度来看,未来这些新建的房屋可能会继续空置,那就是浪费加浪费。

  三、到底该如何有效化解高房价,国家老干部给出降房价“妙计”

  影响房价的因素确实有很多,政策、货币、土地、人口、产业等均不可忽视。但对于一个年销售额体量高达16万亿的产业来说,仅仅调控其中的某一两个方面,是远远不够的。调控要想取得立竿见影的效果,除了要多措并举之外,最重要的还是要“打蛇打七寸”,即找到最关键的因素——供应。

  我们认为,未来调控压房价,重中之重还是要改变供不应求的局面,这就涉及到两个重点:其一,加大供应,即多拿出土地来拍卖,;其二,运用有效办法,逼出大量空置房源,杜绝浪费的同时,也能有效缓解各大城市的供不应求现象,还能直接遏制投机炒作,更会有效降低房价、抑制租金。

  对于笔者提到的“加大供应”和“对空置房屋征税”双管齐下解决高房价难题这一点,其实国家智囊仇保兴和地产大佬潘石屹很早之前就不谋而合给出了一样的观点。

  最早在17年海南博鳌房地产论坛上,国家智囊仇保兴就提到了“对空置房屋率先征税”降房价的“妙计”。彼时他说,我国土地资源稀缺,人口众多,房子空置是对资源的严重浪费。国际上空置率达到5%就要征税了,我国早已达到这一标准,“鬼城”等空置率可能高达70%,一线城市也不低于15%,三四线城市高达近30%,所以征税的时机早已成熟。

  在仇保兴看来,在持有环节对空置房屋征税,可以一举多得:既可以增加住房的持有成本,也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率。最主要的是,征税有利于调节房地产市场供需,从而抑制房价。此外,征税是提高地方财政来源的渠道之一,只要运用得当,未来或可以彻底取代“饮鸩止渴”的土地财政。

  去年仇保兴再次对“空置房屋征税”发表了“补充意见”,这次他强调,对空置房屋确实是一举多得,但是我们还应该吸取国外征税国家的先进经验,应该在新房出售时,就制定一套完整的监测房屋是否空置的体系,一方面为征税提供依据,另一方面,有利于未来政策的制定和推出。他甚至建议,未来开发商卖新房时,直接由国家要设置“不准空置”的条件,如果买房人未达标,开发商有权收回房屋,再做处理。这一提法,虽然只是前期的初级方案,但确实堪称“妙计”一条,未来如果能规避各种矛盾,正式出台,或许真的可以对调控房价,对遏制投机炒作,事半功倍。

  相比于国家智囊仇保兴的“温和”征税建议,地产大佬潘石屹的提法则更显得“大快人心”:征税可以有效盘活存量,对于降房价、降租金都有直接作用。潘石屹建议,征税要因人而异,首套房刚需买房自住这是肯定的,因此不必征税。对于那些借助买房攫取财富的人,就应该对他们多征税,一则他们利用了房地产,扰乱了市场秩序,多缴纳税款是理应的;二则,他们拥有财富数额较高,征税太少,对他们来说没有作用,只有多征税,狠征税才能真正起效果。

  有人可能会反驳说,对空置房屋收税施行起来太难了,根本不可能实现。对此我想说,在中国没有什么不可能,只有需要不需要,只要是收税尤其必要性,我相信国家一定会克服万难,也要征收。我们能想到的很多显而易见的问题,国家智囊们也都会想到,别说是简单地征收空置税,未来就算是征收房产税、房东税,亦或是豪宅税,只要到了必要的时候,该征还是要征。有一个很重要的原因大家一定要切记,那就是,要想彻底扭转现有的房地产格局,对房屋征税是必不可少的路径之一。

  而且,须知,对空置房屋征税实际上还有三大显而易见的好处:

  第一、可以有效降低资源浪费。一套房子从开发商拿地到最终建成,这其中涉及的资源突入不下百个行业,如果房子最终建成能够住人,倒也发挥了这些资源的功效。但倘若房子建成后,仅仅作为有些人的“牟利工具”,那绝对是资源的最大浪费;

  第二,空置税可以有效逼出空置房源,打个比方,如果目前我国空置的房屋总量的一半房屋重新注入市场,这也是7500万套房子。要知道这至少可以多解决1亿人的居住问题。更主要的是这些房子注入市场,完全可以改变全国的市场供求关系,或对房价造成巨大冲击;

  第三,合理征税,可以富国强民。尤其是空置税、房地产税,涉及范围更广,且征税总基数巨大,说得直白点,倘若未来真的开征,则至少能有效缓解地方财政来源的半数以上。即征税可以缓解地方财政压力,可以逐渐促使地方摆脱对土地财政的过度依赖。

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